필자는 세무사로서 땅을 매도한 고객들로부터 의뢰를 받아 부동산 양도에 따른 양도소득세를 계산하면서, 평당 거래가격을 수년간 관찰하여 왔다.

한평은 가로세로 1.8미터로 침대매트 크기라 생각하면 되는데
이러한 땅 한평의 가격이 대도시에 소재한 토지는 1억원도 넘고 시골의 토지는 2-3천원도 한다. 이런 토지의 가격차이의 원인은 여러 가지 이유로 있겠으나, 한마디로 설명할 수 있는 개념으로 정리하고자 수없이 고민하였다.

이번 칼럼목적은 이러한 고민을 독자여러분과 함께 자문자답 하면서 논리적인 접근을 통하여 사고력을 향상시켜 보고자 한다.

또한 땅의 가치와 금연은 도저히 엮어질 것 같지않은 소재임에도 이를 엮어가는 스토리를 살펴보는 재미를 드리면서 동시에 금연에 대한 강력한 메시지를 전달하고자 한다.

자 이제 땅의 이야기를 풀어보자
먼저 땅의 가격차이를 결정짓는 것은 무엇일까? 눈을감고 곰곰해 생각해본다.

첫 번째 머릿속에 떠오르는 가격을 결정하는 원인으로 소재지를 들 수 있다. 토지의 소재지가 대도시, 소도시, 농어촌 등으로 구분해보면 토지의 가격차이는 많이 날 것이다. 그러나 이것은 토지용도에 의한 차이, 도로접면에 의한 차이 및 토지모양, 토지방향 등에 의하여 차이에 대한 설명을 하기에는 부족하다.

두 번째 가격차이원인을 토지용도라 생각할 수 있다. 예를들어 상가를 지을 수 있는 대지와, 농업용토지, 조림용 임야 등으로 용도가 구분되므로 용도에 의한 가격차이도 많이 날것이다
이렇듯 토지용도가 가격에 미치는 영향도 분명하고, 일반적으로 맞는 얘기이지만 이 또한 소재지 및 도로접면여부 등 다른 여러요인에 따라 가격차이가 발생하는 것을 설명하기에 궁색하다.

세 번째로 가격차이는 도로접면여부 등 여러요소에 따라 차이가난다. 이러한 요인을 다 합쳐서 한마디로 무엇이라 해야할까

그래서 필자는 고민하다가 회계학속에 있는 자산개념을 인용하여 한마디로 땅의가치를 “현금창출능력”이라 결론지었다. 현금창출능력이란 쉽게 말해서 “돈 만드는 능력”이다.

세가지 토지를 예로 들어본다 서울명동의 대지한평 1억원, 면소재 논1평 5만원, 면소재 산 속 임야1평 2천원이라 가정한다.
그 땅의 현금창출능력을 살펴보면 명동의 땅은 상가를 지어 장사를 하면 1억원의 현금가치가 창출될 것이고, 논은 농사를 지어 5만원의 가치를, 임야는 조림을 하여 2천원의 가치를 창출하기 때문이라고 설명하면 논리적인 접근이 된다.

그런데 이러한 현금창출능력을 땅의 소유주와 비소유주 입장에서 살펴보면 생각지 못한 흥미로운 사실이 발견된다.
값비싼 명동땅은 소유주에게는 많은 현금을 만들어주지만 타인에게는 콘크리트공해나, 오염물질 배출하는 등 피해를 주고 있다. 시골 논은 소유주에게는 작물을 키워 곡식을 내어주고, 타인에게도 여름의 더위를 식혀주고 물을 저장하여 토지의 사막화를 방지하는 등 이로움을 줄 것이다. 임야도 소유주에게는 나무를 길러주고, 타인과 동식물에 맗은 물과 산소를 수없이 생산줄 것이다.

대도시의 토지소유자는 개인적으로 많은 혜택을 누리나, 다른이에게는 피해를 주고, 농촌의 토지소유자는 자신의 혜택은 적으면서, 다른이게도 많은 혜택을 준다는 사실이다. 이렇듯 생존에 가장 중요한 맑은 물과 공기 그리고 식량을 제공해 주는데도 현금창출능력이 낮게평가되는 사유는 무엇일까? 맑은 공기나 물은 토지소유자가 통제력을 가질 수 없기 때문이다. 그러나 통제력이 없다고 하여 이를 평가받지 못하는 것은 문제점이 있으므로 향후
이러한 문제점은 언젠가는 정책적으로 해결이 되어야 할것이다.

도시가 대부분의 경제력을 향유하면서 농촌의 이러한 희생을 일부 보상하는 정책이 언젠가 마련되어야 한다.

이제 금연의 스토리를 엮어보자
우리 고장에도 산 중의 임야 1평에 2천원하는 곳이 있다. 담배 한갑에 5천원으로 하루에 한갑을 피우면 땅 2평을 피워 없애고 있다. 화폐라는 것이 있어 흡연자가 실감하지 못하지만 화폐가 없다고 가정하자. 물물교환으로 하루에 임야 2평씩 넘겨주고 담배를 사피우시겠는가? 그것도 매일매일....

앞으로 담배 구입할 돈을 금연하고 그 돈을 모아서 임야를 구입하여 후대에게 물려주자. 제대로 평가받지 못한 임야를 위로하는 좋은 일이 될 것이다.

농지에 쌀직불금 지급하듯이 미래에는 임야소유자에게 공기직불금 지급하는 제도를 만들어 보자.